В сложные времена — простые решения: рынок коммерческой недвижимости

Профессионалы — о сложных сделках на рынке коммерческой недвижимости и ситуации на рынке.

Ситуация на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости в последние несколько лет оставляет желать лучшего. Специалисты ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» рассказывают, какова ситуация на данный момент, a также поясняют, как можно выгодно провести «сложную» сделку, когда недвижимость находится в залоге или предприятие банкротится.

Чем характеризуется рынок коммерческой недвижимости на Урале?

— Как и в остальных регионах России, рынок коммерческой недвижимости на Урале переживает сейчас непростые времена. Инвестиционный спрос на приобретение объектов существенно сократился и пока не демонстрирует устойчивой тенденции к росту. На рынке происходят отдельные инвестиционные сделки, но прежнего уровня спроса нет. Связано это, в первую очередь, с увеличившимся разрывом между стоимостью недвижимости и приносимым этой недвижимостью доходом. В пропорциональном отношении ставки аренды просели гораздо значительнее, чем цена продажи объектов, из-за этого текущие ставки капитализации не превышают в лучшем случае 7-8 %, что делает вложения в коммерческую недвижимость не таким привлекательным инструментом при значительно увеличившихся рисках.

Рассчитывать на относительно быстрый спекулятивный доход также не стоит. Инвестор, который приобретает коммерческий объект на ранней стадии строительства, рискует после сдачи объекта в эксплуатацию долго искать покупателя по интересующей цене или может быть вынужден изменить свои планы, переведя инвестиции из спекулятивных в рентные, с гораздо меньшей нормой доходности.

— Можно сказать, что планируя вложения средств в коммерческие объекты, нужно просчитывать оба сценария, и кроме прогнозов роста стоимости объекта вслед за степенью готовности помещений, делать расчет возможной арендной доходности с учетом эксплуатационных платежей, — поясняет генеральный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Николай Николаевич Зырянов.

Какие сделки на этом рынке являются сложными, в чем их особенности?

— На рынке коммерческой недвижимости сложными можно считать сделки, проходящие в рамках процедуры банкротства, или с объектами, являющимися предметом залога в банках, — продолжает Зырянов.

В стандартных случаях обе стороны — и покупатель, и продавец — с учетом текущей непростой ситуации на рынке всегда нацелены на достижение компромисса, и, как правило, в состоянии достаточно оперативно согласовать все детали. В залоговых сделках и сделках при банкротстве все договоренности сторон нужно обязательно согласовывать сделку с кредиторами, что и создает дополнительные сложности. Этой третьей стороне нужно не просто наглядно обрисовать схему сделки, но и учесть их возможные риски.

Можно привести пример несостоявшейся сделки, когда продавец заложенного в банке объекта согласился на все условия покупателя, согласовал цену и сроки продажи, но буквально накануне подписания договора купли-продажи банк-залогодержатель, который в течение примерно полугода подтверждал свое принципиальное согласие на отчуждение имущества при условии одновременного погашения кредита, вдруг передумал, решил обратить взыскание на предмет залога и оставить объект себе в качестве своего нового дополнительного офиса.

Какие самые сложные сделки удалось провести ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»?

— В 2016 году специалистами нашей компании была проведена сделка по приобретению промышленного объекта. Для этого необходимо было сначала выделить из первоначального единого сложного объекта несколько интересующих нашего клиента-покупателя строений и земельных участков, а затем сформировать из них новый единый комплексный объект. К счастью, в данной сделке сложности носили не столько правовой, сколько технический характер, главным было правильно определить сначала физический перечень требуемых для покупки объектов, а затем «материализовать» пожелания покупателя в виде готового для покупки объекта с новыми правоустанавливающими документами, — пояснил ведущий специалист по недвижимости Гурами Гурамиевич Чантурия.

— Другой интересной сделкой, даже, можно сказать, профессиональным вызовом, была для нас сделка по продаже производственной базы, обременанной залогом банка в рамках процедуры банкротства компании-собственника. В этом случае особых технических вопросов, связанных с формированием объекта, не было, но нам нужно было проявить свои качества профессиональных переговорщиков, поскольку в ходе реализации этого проекта нужно было не снимая с объекта залога произвести его фактическое отчуждение, сопровождающееся заменой заемщика в кредитном договоре,- добавляет исполнительный директор, эксперт по недвижимости Наталья Александровна Девкина.

Если сравнивать сложные сделки на рынке коммерческой и жилой недвижимости, какие решать труднее?

— Наверное, такое прямое сравнение селедки и яблок будет немного некорректным. Сделки в различных сегментах рынка недвижимости требуют соответствующего профессионального уровня специалистов, совершающих их. К тому же во всех сделках есть одна цель — это совершение самой сделки, и задача профессионалов каждую на первый взгляд сложную сделку по возможности упростить, провести максимально комфортно, минимизировав риски для сторон, — поясняет Наталья Девкина.

Каково состояние рынка недвижимости сегодня, каковы прогнозы: что ждет «сложные» объекты на рынке?

— Мы ожидаем, что собственниками чаще придется идти на нестандартные решения, связанные с разделением объектов с учетом изменившихся предпочтений покупателей и последующей реализацией таких «малых» объектов отдельно. Бесспорно, это может затягивать весь процесс, но в сегодняшней ситуации ожидать простого и привычного для всех решения о поиске мифического покупателя и чемоданом денег не стоит. Также набирают свою актуальность схемы полного или частичного прямого обмена объектами недвижимости. Используя данный вариант собственник может оптимизировать свои расходы на содержание более крупного актива и, имея различный набор новых объектов для реализации, поискать свое коммерческое счастье в различных плоскостях. В целом на наш взгляд, успех при продаже объектов будут иметь те активы, которые помимо стандартных характеристик смогут сформировать дополнительные ценности и уникальности, а значит повысят инвестиционный потенциал, — рассказала Наталья Александровна.

По субъективным ощущениям, сейчас будет продолжаться глубокая ротация как в ценовом, так и в сегментом плане. Многие предприниматели оптимизируют затраты на аренду своих бизнес-площадей (офис либо торговая площадь): кто-то переезжает в более оптимальные по цене площади, а кто-то, сохраняя свой бюджет, получает большие по размеру площади, либо больший спектр оказываемых УК услуг, включаемых в арендную ставку (клининг, охрана, тех.обслуживание и т.п.).

Крупные федеральные и региональные игроки готовы осваивать новые регионы и территории, так как малому бизнесу сейчас усложняют жизнь со всех сторон и ему приходится сдавать позиции, буквально освобождать территории, либо сдавать долю рынка. Ротация происходит и в сегментах: некоторые услуги вытесняют торговлю с улиц города (формат стрит-ритейла), торговля сосредотачивается в ТЦ.

В целом рынок коммерческой недвижимости напрямую зависит от бизнеса и его «здоровья», — говорит Гурами Чантурия.

  Ctrl → Следующая ← Ctrl   Предыдущая К списку новостей