Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга?

Рынок коммерческой недвижимости почувствовал дыхание кризиса. Изменилось ли поведение арендаторов?

Генеральный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Зырянов Николай Николаевич рассказал, как чувствуют себя арендаторы и арендодатели в связи с наступившими непростыми экономическими временами, будут ли жить бизнес-центры и не убьет ли рынок переход бизнеса на хоум-офис.

-Эксперты говорят, что эпоха торговых центров подходит к концу. Насколько верно это утверждение? Действительно ли спрос на торговые площади в торговых центрах падает? Почему?

- Мне кажется, экспертов не правильно поняли. Думаю, что пока преждевременно говорить о смерти торговых центров как о формате торговли вообще. Правильнее говорить, что в зоне риска находятся торговые центры со слабо проработанной или неудачной концепцией. Торговые центры успешно трансформируются, приспосабливаются к меняющимся запросам и предпочтениям потребителей. Залогом успеха в настоящее время становится активное внедрение систем поддержки лояльности покупателей, применение ИТ-технологий, направленных на изучение и анализ покупательского трафика. Торговые центры становятся больше, чем просто универсальными магазинами, в первую очередь они становятся досуговыми и развлекательными центрами.

Неправильно говорить, что сокращение спроса на площади в торговых центрах — это тенденция присущая всему рынку торговых центров. Снижение общих показателей оборота розничной торговли и потребительской активности граждан приводит к тому, что успешные торговые центры, эффективно решающие задачу привлечения новых и удержания текущих посетителей, становятся ещё более успешными. Проблемные торговые центры, и раньше балансировавшие на грани, теперь испытывают настоящие сложности. Неудачный набор арендаторов, неправильная навигация покупательских потоков, непродуманная концепция и архитектурные ошибки теперь активно проявляются, и могут привести к преждевременному закрытию торгового центра. От всех без исключения собственников и управляющих торговыми центрами теперь требуется гораздо больше усилий для обеспечения стабильной работы и поддержания прибыльности проекта. Теперь в полной мере можно ощутить, что собственность — это не только радость рентного дохода, но и бремя содержания и развития своего объекта.

- Сейчас строится огромное количество бизнес-центров? Действительно ли рынку необходимо такое количество или предложение больше спроса?

Я бы не стал говорить, что строится именно огромное количество. Объёмы строительства уже сократились и довольно существенно. Диспропорция на рынке офисной недвижимости наблюдается уже давно. Среднегодовое поглощение на рынке офисных помещений уже несколько лет примерно в два раза ниже совокупной площади вводимых в эксплуатацию бизнес-центров.

Спрос на офисные помещения не появляется сам по себе. Существует строгая зависимость между состоянием экономики города, региона, и потребностью в офисных помещениях. Наибольший спрос генерируют так называемые «базисные отрасли», продукция или результат оказания услуги которых потребляется за пределами региона, и которые обеспечивают «экспортную выручку». Секрет в том, что одно рабочее место в «базисной отрасли» создаёт несколько рабочих мест во вспомогательных, производных отраслях, и наоборот, сокращение одного «базисного» рабочего места влечёт за собой сокращение нескольких «вспомогательных» рабочих мест. Отрасли, ориентированные только на внутренние потребности драйвером развития экономики не являются.

Чтобы правильно оценить перспективы рынка офисной недвижимости Екатеринбурга нужно точно определить структуру его экономики. В качественных офисных помещениях нуждаются в первую очередь компании рынка услуг (финансовых, консалтинговых), страховые компании, банки, ИТ-компании. Компании производственного цикла удовлетворяют спрос на помещения для административного персонала как правило путём собственного строительства, и не часто подбирают вакантные помещения на открытом рынке. Для торговых, логистических и других связанных с этим рынком компаний главный актив — магазины, складские площади. Качественные офисы в большом количестве им также не нужны. «Крупные федеральные и международные компании» излюбленное словосочетание консультантов и разработчиков концепций бизнес-центров — на самом деле очень редкий гость в наших широтах, и рассчитывать на него крайне сомнительно. Свои потребности в офисных помещениях практически все они уже удовлетворили. Реально спрос на офисные помещения могут поддержать органы государственной власти и окологосударственные структуры, так как периодически проводимые в них реорганизации и оптимизации обычно приводят к увеличению штатной численности, и, как следствие, к потребности в расширении. В качестве примера можно привести расширяющуюся сеть Многофункциональных центров.

Региональные власти предпринимают меры по повышению инвестиционной привлекательности региона и привлечению инвесторов компаний в нашу экономику, но зачастую благие начинания тонут в бюрократическом болоте. Новые рабочие места не создаются, и потребность в квадратных метрах не увеличивается.

Предложение на рынке офисных помещений сейчас значительно превышает спрос. Для того чтобы поглотить имеющиеся на рынке свободные площади потребуется несколько лет. Сокращение объёмов нового строительств бизнес-центров в купе с постепенным поглощением имеющего предложения со временем приведут к выравниванию спроса и предложения, сформируют определённый дефицит, и при наличии стабильного спроса, поддержанного ростом экономики, подтолкнут цены вверх. Но сегодняшний рынок стагнирует, и такая ситуация закончится ещё не скоро. Инвесторам и застройщикам, планирующим вводить в эксплуатацию бизнес-центры в ближайшее время нужно готовиться к длительному периоду заполнения, и необходимости делать «специальные» предложения для арендаторов для их привлечения и последующего удержания.

— Внёс ли кризис свои коррективы в спрос на коммерческую недвижимость? Какие объекты пользуются сейчас наибольшим спросом?

— Спрос на коммерческую недвижимость следует за изменением потребительского спроса. Если сейчас востребованы предприятия общественного питания небольшого формата — инвесторы готовы вкладывать деньги в это направление, вчерашние наёмные работники и менеджеры принимают решение начать свой бизнес в этой области, и следуя за этими тенденциями увеличивается спрос на небольшие помещения на первых этажах зданий, в проходных местах. Одни заведения закрываются, на их месте открываются новые, более интересные для потребителя. Идёт естественный процесс ротации арендаторов.

- Многие предприниматели начинают осваивать систему хоум-офис, при которой аренда помещения совершенно не нужна. Как вы считаете долгосрочный ли это тренд и отразится ли он на рынке коммерческой недвижимости в будущем.

— Прежде всего я хочу сказать, что работа вообще без офиса возможна не во всех сферах деятельности.

Я думаю, что система хоум-офис скорее вынужденная ответная мера на кризис, и вряд ли получит массовое распространение. Если отказ от офиса даёт предпринимателю существенный экономический эффект — это в первую очередь говорит о небольшом размере такого бизнеса и его характере. Специалисту, оказывающему услуги своим клиентам на дому действительно офис не нужен. Дистанционная работа сотрудников тоже возможна, но при условии высокой производственной культуры таких работников, которые даже в домашних условиях могут сосредоточится исключительно на выполнении своих функциональных обязанностей. Это весьма не просто. Как правило, такой «домашний» режим работы расхолаживает людей, высокомотивиронных сотрудников, обладающих высокой степенью ответственности к своей работе, на рынке труда найти крайне непросто.

Вряд ли система хоум-офиса приобретёт всеобъемлющий характер в Екатеринбурге. Разумной альтернативой полному отказу от офиса будет являться использование коворкингов. Приход в Екатеринбург международной компании Regus подтверждает эту тенденцию. Затраты на офис по сравнению с классической арендной сокращаются, но всегда есть возможность организовать и провести переговоры с партнёрами, или совещание с коллективом, а также при необходимости обеспечить сотрудников временным рабочим местом.

  Ctrl → Следующая ← Ctrl   Предыдущая К списку новостей