Недвижимость: что ждет тебя в новом году?

Еще не закончился первый месяц нового года, но профессионалы рынка недвижимости уже могут сделать некоторые прогнозы на весь 2016-ый. Как отмечает генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Николай Зырянов, ушедший год дал множество тенденций, чье развитие продолжится и дальше. Основная из них — плавное снижение цен.

Генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» — Николай Зырянов

Источник: предоставлено «Бюро недвижимости Зыряновой»

Как чувствует себя рынок недвижимости на данный момент? Появились ли какие-то яркие тенденции за две недели 2016 года?

Первые десять дней января длились новогодние праздники, сотрудники Росреестра вместе со всей страной находись на каникулах, и сделки с недвижимостью не регистрировались. В связи с этим никаких ярких тенденций в этот период сформироваться не могло по объективным причинам. Думаю, что в наступившем году мы увидим продолжение наметившейся в 2015 году тенденции на плавное снижение цен. Повторю слова руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова о том, что рынком недвижимости движут обыватели — те самые 11 500 собственников, чьи объекты в настоящее время выставлены на продажу. От их настроений в первую очередь и зависит поведение рынка. Рынок недвижимости Екатеринбурга один из немногих, где нет доминирующих субъектов, способных оказывать на него существенное влияние, и определять направление его движения.

Говоря о самочувствии рынка нужно отметить, что потребность людей в жилье никуда не исчезла. Да, спрос сократился по сравнению с докризисными временами, но сделки идут. По моим ощущениям среди профессиональных участников рынка нет необоснованного пессимизма, а тем более паники, значительная часть специалистов успешно адаптировались к новым условиям. Главным фактором для успешной продажи в текущих условиях является правильная оценка объекта на основе данных о реальном платёжеспособном спросе.

Каков уровень цен на новое и вторичное жилье сейчас? По сравнению с прошлым месяцем ценник вырос или упал? С чем это связано, по вашему мнению?

По поводу уровня цен и их изменения я бы хотел обратить внимание читателей на следующий факт. Уральская палата недвижимости регулярно публикует статистику по ценам предлагаемых к продаже объектов. Это именно цена предложения, а не цена реальной продажи. Полной информацией о ценах реальных сделок обладает Росреестр, но в открытом доступе такой информации нет. Риелторы могут судить об изменении цен исходя из собственных сделок, сделок компании, в которой они работают, и возможно сделок своих коллег, но охватить весь рынок невозможно. Поэтому восприятие ситуации на рынке у всех риелторов разное.

Делать выводы о движении цен на основе статистики можно, но такие выводы будут далеки от реальности. Например, по данным УПН средняя цена предложения в центре Екатеринбурга по состоянию на 21.12.2015 г. была 97 644 руб., но при этом опять же по данным УПН минимальная цена предложения 61 728 руб., а максимальная 158 144 руб. Максимальная цена превышает минимальную более, чем в 2,5 раза. И вот в этом диапазоне — от 61 до 158 тыс. рублей находятся цены продаваемых объектов. Похожая ситуация с разбросом цен предложения наблюдается и в остальных четырёх поясах Екатеринбурга. Максимальная цена превышает минимальную почти в 2 раза.

Какой можно сделать вывод по средней арифметической цене? Мне, например, средняя цена не даёт достаточной информации для принятия решения о покупке или продаже. Нужно смотреть цены в конкретных сегментах, в конкретных микрорайонах, в конкретных кварталах и даже в конкретных домах. Для того чтобы более или менее обоснованно определить является ли предлагаемая цена покупки\продажи рыночной нужно провести сравнительное исследование — выбрать наиболее близкие к запросу клиента и похожие по характеристикам дома и применять к ним сравнительные коэффициенты, отражающие индивидуальные особенности как самих объектов, так и условий, на которых они продаются. Рынок недвижимости по своей природе очень неоднороден. Любой профессионал на вопрос: «Какова ситуация на рынке недвижимости» ответит вам — на каком? На рынке жилья или коммерческих помещений? На вторичном рынке, или на рынке новостроек? На рынке мало-, многоэтажных домов? На рынке типового жилья, или спецпроектов? Сколько комнат в объекте? С какой целью интересуетесь — заработать, сохранить деньги, или для проживания? В каждом сегменте ситуация разная.

Предпочтения покупателей постоянно меняются, и в разные моменты времени определённые микрорайоны города могут пользоваться большей или меньшей популярностью, что также сказывается на уровне цен. Риэлторам известен также и фактор территориальной привязки — особой, иногда сложно объяснимой повышенной лояльности к месту проживания. В некоторых случаях клиенты не готовы переезжать в другой район, даже улучшая свои жилищные условия. Такая привычка может поддерживать более высокий уровень цен в сопоставимом по качеству жилье в одном микрорайоне по сравнению с практически полными аналогами в другом. Или снижать уровень цен, когда локальный спрос недостаточен, а спрос из других микрорайонов невысок из-за психологической неготовности к переезду.

Какие прогнозы уже можно сделать, исходя из предоставленных вами данных? Этот год будет непростым для игроков рынка недвижимости? Почему?

В текущем году не ожидается роста на рынке недвижимости. Думаю, что продолжится плавное снижение цен со стабилизацией во втором полугодии. Резкое снижение маловероятно в силу инертности самого рынка и большого количества независимых продавцов. В массовых «распродажах» по ценам значительно ниже рынка не заинтересован никто, ни продавцы вторичного жилья, ни застройщики, ни держатели залогов. Поведение продавцов на вторичном рынке в течение 2015 года позволяет предположить, что они готовы выдерживать длительный срок экспозиции объектов или даже откладывать продажу, но не согласны на существенный дисконт.

Что касается профессиональных игроков рынка то по моим ощущениям определённая их часть уже адаптировалась в новым условиям, а те, кто не будет совершенствоваться или работать с операционными издержками вынужден будет уйти с рынка. Но это нельзя назвать «непростым временем», это нормальные предпринимательские риски неизбежно сопутствующие любому бизнесу.

Какие объекты будут пользоваться наибольшим спросом, а какие наименьшим? С чем это связано?

Спрос уже давно меняет свою структуру. Большим спросом пользуются объекты с лучшими потребительскими качествами. Причём потребительские свойства зависят больше не от года постройки, а от качества управления объектом. Профессиональная работа управляющих компаний может повысить капитализацию объекта, или наоборот перевести его в число аутсайдеров. Есть специфический спрос на определённые объекты, который находится на стабильном уровне и практически не сказывается на «популярности» таких объектов у потенциальных покупателей. Необходимо также учитывать и тот факт, что в связи с бурным жилищным строительством в последние годы вторичный рынок пополнился значительным количеством новых объектов, которые, безусловно, выигрывают по своим потребительским характеристикам у домов периода массового типового строительства. При выборе объекта для покупки клиенты руководствуются многими факторами, задача риэлтора постараться максимально полно выяснить эти мотивы и сделать предложение максимально соответствующее потребностям покупателя. Не нужно ограничиваться простым описанием типа: «мне нужна двухкомнатная квартира примерно такой площади примерно в таком районе». Для качественного оказания услуги необходимо выявить потребность, которую нужно удовлетворить, и возможности, которыми клиент уже реально располагает, или может получить с нашей помощью.

Каков ваш план работы на этот год? Чему уделите особое внимание?

Наш план работы на 2016 году соответствует всему тому, что написано выше. Будем работать над улучшением сервиса, предлагать клиентам новые услуги, постоянно обучать сотрудников и вновь прибывающих, и уже давно работающих, по возможности сокращать издержки, но не в ущерб качеству оказываемых услуг.

  Ctrl → Следующая ← Ctrl   Предыдущая К списку новостей