Покупка недвижимости банкрота. Как покупателю себя обезопасить. Итоги X Уральского форума по недвижимости

Банкротство граждан — новая юридическая практика. До сентября 2015 года было возможно банкротство только юридических лиц, теперь — и физических. В закон о банкротстве добавлена целая глава, посвящённая банкротству граждан.

Введение процедуры существенно повысило рискованность приобретения недвижимости на рынке. Риск покупателя в том, что, если начнётся процедура банкротства продавца, то совершённую сделку могут признать недействительной через суд, и квартиру вернут в общую массу имущества должника, выставят на продажу, а вырученные средства направят на погашение долга. Покупатель недвижимости встанет в очередь кредиторов.

Риски высокие, но обезопасить себя покупателю можно. О том, как это сделать, шла речь на недавнем Уральском форуме по недвижимости, где перед участниками выступил арбитражный управляющий Михаил Власов.

Как себя обезопасить

— Почти все сделки на рынке недвижимости проходят с расчётами по расписке, часто также сделки совершаются с занижением цены в договоре, — отметил Михаил Власов. — Многие желают снизить налоги, возникающие при продаже, с помощью указания низкой цены в договоре, но это рискованно для покупателя.

В процедуре банкротства физических лиц есть отдельные положения, которые позволяют арбитражному управляющему оспаривать сделки, и специалисты имеют расширенные полномочия по сравнению с тем, что предусматривает Гражданский кодекс РФ.

Гражданин, который понимает, что требования кредиторов возрастают и он не может с ними справиться, начинает защищать свои имущественные интересы и распродавать имущество, оформленное на него и на членов его семьи. Может продавать его знакомым, родственникам, по сниженной цене или по обычной, может обратиться в риэлторскую фирму, которая, ничего не подозревая, заключит договор, выставит недвижимость на продажу. Объект будет продан по договору с ценой ниже рыночной и оговоркой «о неотделимых улучшениях».

После того, как начнётся процедура банкротства, арбитражный управляющий начнёт выявлять такие сделки. Сделает запрос в Росреестр о предоставлении информации по сделкам, совершенным в течение трёх лет до момента принятия арбитражным судом заявления о признании гражданина банкротом. Получив такие документы, запрашивает в Росреестре следующую справку или даже копию заключённого договора купли-продажи. Если стоимость проданной недвижимости не соответствует рыночной, это является основанием для признания сделки недействительной. Под нерыночной стоимостью понимается стоимость, которая ниже рыночной, установленной на данный момент времени независимым оценщиком, на 20 и более процентов. При этом суд не принимает во внимание договор о продаже «неотделимых улучшений». Неотделимые улучшения для него — это другой объект отчуждения.
Признак неплатёжеспособности

На него следует ориентироваться покупателю в первую очередь. Если должник не может удовлетворить требования кредиторов в течение трёх месяцев, — это признак его неплатёжеспособности. Как только такая ситуация возникла и принято решение по суду, это есть признак неплатёжеспособности.

Деньги у покупателя. Только «безнал»

Большое значение имеет наличие у покупателя на момент оформления сделки достаточной денежной суммы. Возможность покупателя приобрести данный объект недвижимости изучается при рассмотрении в Арбитражном судезаявления о признании сделки недействительной. Покупатель будет доказывать, что на момент оформления сделки имел деньги на покупку данной недвижимости. Не нужно доказывать это, если сделка прошла через банк, по безналичному расчёту. Если покупатель открывает счёт в день сделки и сразу же переводит средства на счёт продавца, то это не подозрительные расчёты. Если же деньги покупатель в день сделки положил на счёт продавца или в банковскую ячейку — это не считается безналичным расчётом, поскольку в первом случае тоже передача денег оформляется распиской, а во втором — неизвестно, что именно было положено в сейф.

Если расчёты были проведены по расписке, нужно будет доказать, что в преддверии такой сделки у покупателя на счету были денежные средства, либо у него есть высокий доход, подтверждённый справкой 2НДФЛ о заработной плате.

И тогда возникает интересная ситуация — не каждый может показать, откуда у него взялись деньги. Хорошее доказательство, если перед сделкой он продал другую квартиру. Если он занял у другого лица, то будет проверяться то лицо, которое одолжило сумму.

— Если цена не занижена и квартира продаётся не по расписке, то сделка не подозрительна. Если на момент сделки были признаки неплатёжеспособности, будет внимательно рассматриваться, откуда у покупателя деньги, — резюмировал Михаил Власов.

Эксперт также отметил, что банкротство — это судебный процесс, человек не просто назван банкротом, а признан таковым через суд. Как только введена процедура банкротства, данного гражданина можно считать финансово недееспособным — без согласия управляющего, назначенного арбитражным судом, он не может совершить ни одну сделку. И если его квартира находится в залоге у банка (ипотека), то банк тоже не может продать его имущество — эта сделка оспорима. Заложенное имущество также выставляется на продажу, но банк имеет преимущественное право получения 80 % от суммы, вырученной при продаже данного объекта.

Первая процедура в банкротстве гражданина называется реструктуризацией долгов, это пока ещё не реализация имущества. В плане реструктуризации говорится о продаже заложенного имущества и о том, что этих денег хватит расплатиться с банком и с остальными кредиторами. Суд утверждает план и начинается его реализация — арбитражный управляющий распродаёт имущество должника.

Сделки по реализации недвижимости должника обязательно проводятся на торгах, организованных на электронных площадках. Провести сделку в обход торгов не получится. Более того, никаким образом ни продавец, ни другой человек не могут выбрать покупателя: всё на торгах происходит электронным способом, без человеческого участия.

Нельзя поддаваться на уговоры продавцов и занижать цену в договоре. Кроме этого, перед сделкой покупатель должен сделать определённые шаги, чтобы в будущем подтвердить свою добросовестность. Для этого надо как минимум, проверить платёжеспособность продавца. Шаг первый — посетить сайт арбитражного суда www.arbitr.ru, в разделе «Картотека дел» набрать в поле поиска ИНН продавца либо его фамилию, имя и отчество. Если он там есть, то можно порадоваться, что ещё не заключил сделку с этим человеком. Шаг второй — посетить сайт единого государственного реестра юридически значимых действий se.fedresurs.ru. Если физ. лицо хочет подать заявление о банкротстве, то идёт к нотариусу, который и размещает эту информацию на сайте юридически значимых действий за две недели до подачи заявления о банкротстве. Шаг третий — посетить сайт единого федерального реестра сведений о банкротстве bankrot.fedresurs.ru и убедиться в отсутствии процедуры банкротства в отношении продавца недвижимости.

Конечно, полной гарантии это не даёт, ведь продавец в любой момент может стать банкротом. Например, гражданин выступил поручителем и уже забыл об этом. Поручился за кого-то, а тот человек не выполнил обязательства. Кстати, чтобы признать человека банкротом, нужно, чтобы сумма долга составляла не менее 500 тысяч рублей, а сумма долга для банкротства юридических лиц — 300 тысяч рублей. Другой пример того, как легко стать банкротом, — попасть в ДТП, нарушить закон с суммой ущерба в размере более 500 тысяч рублей. Ещё один вариант — вашу гражданско-правовую сделку оспорили, и вы обязаны возместить ущерб.

Для снижения рисков Михаил Власов порекомендовал покупателям перед сделкой брать в Росреестре выписку из ЕГРН. Это будет подтверждением того, что их действия были направлены на проверку сделки.

Покупатель должен проявлять осторожность при покупке недвижимости. Тем более что от него требуется быть добросовестным, а критериев добросовестности пока в законодательстве нет. Суд руководствуется своим представлением об этом. В Екатеринбурге был прецедент, когда судья решил, что покупатель вёл себя недобросовестно, так как покупал квартиру самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, и до сделки не поговорил с соседями.

Источник: Светлана СОЛОВЬЕВА, «Есть вариант!"

  Ctrl → Следующая ← Ctrl   Предыдущая К списку новостей