Инвестиции в жилую недвижимость: мифы и реалии

Зырянова Ирина Леонидовна, управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

В области инвестиций в недвижимость широко распространены стереотипы, одними из которых являются быстрая окупаемость затрат и существенный рентный доход. В действительности в настоящее время наиболее эффективные инвестиции в недвижимость носят другой характер.

Интересную для инвестора доходность реально способны обеспечить только вложения в новостройки, когда инвестор приобретает объект на стадии котлована, а затем незадолго до окончания строительства реализовывает его. Такие операции при определенных условиях способны показать доходность на уровне 25-30 % годовых, что для рядового инвестора (не девелопера и не подрядчика-строителя) в сегодняшних экономических условиях вполне впечатляющий результат.

Стратегия — купить, держать, сдавая в аренду и ожидая роста цен, а затем продать — также возможна, но с меньшим уровнем доходности. Снижение доходности в таком варианте связано, в первую очередь, с увеличинием инвестиционного периода, когда основная доходность, получаемая в период строительства объекта, будет распределяться на больший промежуток времени и в связи с этим уменьшится.

Приобретение объекта на вторичном рынке для получения арендного дохода с учетом уплаты налога на имущества и налога на доходы физических лиц в текущих экономических условиях вряд ли способно показать доходность выше 8-8,5% годовых.

Выбор конкретной инвестиционной стратегии зависит от целей инвестора — какая доходность его интересует и на какой риск он готов пойти. Приобретение недвижимости на вторичном рынке с целью получения рентного дохода — это ультраконсервативная инвестиция с минимальной доходностью. Гипотетический рост стоимости объекта не следует принимать во внимание при расчете доходности инвестиционного проекта, поскольку при продаже объекта цены могут измениться как в целом на рынке, так и локально в месте нахождения объекта (если, например, рядом проложат многополосную дорогу или построят развязку — цены на квартиры вблизи таких объектов вполне предсказуемо снизятся).

Если рассматривать вопрос сохранения капитала, то, безусловно, инвестировать необходимо в так называемые базовые ценности — то, что направлено на удовлетворение первичных потребностей человека. Такими потребностями являются потребности в пище и жилье. Соответственно вложения в торговлю продуктами питания и жилье потенциально сохраняют спрос в любой экономической ситуации. Если люди лишатся возможности приобретать собственное жилье за наличные или с использованием ипотечного кредита — им все равно необходимо будет где-то жить. Даже при отсутствии денег плату за жилье условно можно брать продуктами питания и другими товарами, которые могут быть обменены на необходимые инвестору товары и услуги. Это, конечно, сильное упрощение, но основанное на основных экономических законах товарно-денежного обращения.

Приобретение объекта в другом городе требует участия специалистов из этого города, поскольку рынок каждого города уникален, находясь в Екатеринбурге сделать грамотный выбор объекта в Москве или Санкт-Петербурге вряд ли возможно.

Более высокая стоимость приобретения объектов в Москве и Санкт-Петербурге потребует большую первоначальную сумму инвестиции, что, к сожалению, не всегда допустимо для инвестора.

Кроме того, последующее дистанционное управления объектами, расположенными в Москве и Санкт-Петербурге, также потребует дополнительных расходов, что отрицательно скажется на доходности такой инвестиции.

Для рентного бизнеса необходимо выбирать объекты наиболее востребованные на рынке аренды — это в первую очередь однокомнатные квартиры с минимальным набором мебели. При средней доходности от аренды жилья 8% годовых срок окупаемости объекта составит не менее 12 лет.

Вообще, я полагаю, что не нужно сильно зацикливаться на «сроке окупаемости». Срок окупаемости объекта в отношении недвижимости показатель искусственный, так как он предполагает, что инвестор не может распоряжаться получаемым доходом до того момента, пока не вернет полностью первоначальный размер инвестиции. Представьте, что вы купили квартиру и сдали ее в аренду — что вы будете делать с ежемесячными арендными платежами? Складывать под подушку или класть на депозит, пока не накопите сумму, эквивалентную стоимости квартиры? Думаю, что нет.

Скорее всего, вы сразу начнете распоряжаться этими деньгами — тратить на личные нужды или реинвестировать. В таком случае конкретный срок окупаемости будет иметь для вас только чисто математическое значение. Размер первоначальной инвестиции инвестор может получить, продав объект в момент, когда условия на рынке будут максимально благоприятными для него, а не в конце расчетного срока окупаемости.

Рынок недвижимости динамичный и по возможности необходимо выбирать благоприятный момент для покупки или продажи исходя из конкретной реальной рыночной ситуации. Если дожидаться расчетного срока окупаемости — то можно упустить такой момент и не получить запланированной доходности.

Читать полностью на: http://ekb.dk.ru/blogs/post/investitsii-v-zhiluyu-nedvizhimost-mify-i-realii#ixzz3FkJZXEks

  Ctrl → Следующая ← Ctrl   Предыдущая К списку новостей