Формально, любой договор может оспорить любое заинтересованное лицо, а не обязательно одна из сторон самого договора. Оснований для оспаривания договора купли-продажи недвижимости или любой другой сделки с недвижимостью на самом деле не мало. Рассмотрим более распространенные из них.

Например, близкие родственники продавца, наследники после открытия наследства продавца, бывшие члены семьи — бывший супруг(а), даже дети, которые достигли совершеннолетия.

Недействительные сделки — это ничтожные или оспариваемые.

Вопрос признания сделки ничтожной или ее оспаривание относится к компетенции судебных органов власти.

Однако, стороны сами могут принять решение о расторжении договора и возврате сторон в первичное положение (до момента подписания договора купли-продажи).

Ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. К таким сделкам относятся договоры:

нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2 ст. 168 ГК РФ);

противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ);

фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);

заключенные с лицом, признанным недееспособными (статья 171 ГК РФ);

заключенные с лицами, не достигшими 14-ти лет (ст. 172 ГК РФ);

совершенные в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено законом (ст. 174.1 ГК РФ).

Отличие оспоримой и ничтожной сделки в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Для оспаривания — это 3 года, для признания ее ничтожной — 1 год.

Причины оспаривания договоров купли-продажи:

в суд с таким исковым заявлением можно обратиться, если продажа была осуществлена:

— несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;

— без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;

— недееспособным лицом;

— под влиянием (введение в заблуждение, обман, угроза и др.).

Также вопрос об оспаривании сделки может возникнуть, если после заключения договора купли-продажи квартиры выясниться, что на данное имущество имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних.

Расторжение договора купли продажи:

Когда договор признается судом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Порядок и условия расторжения договора подробно отражены в главе 29 ГК РФ.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора и обязании покупателя вернуть недвижимое имущество.

Избежать возникновения подобных ситуаций можно. Конечно, необходимо, чтобы составлением договора купли-продажи занимался специалист в этой сфере, юрист, который может предусмотреть в тексте договора условия, по возврату денежных средств в случае расторжения договора, признания его недействительным, и исключению передачи имущества продавцу в случае невозможности продавцом полученных денежных средств, либо предусмотреть обязанность обеспечить покупателя равнозначной недвижимостью с такими же характеристиками и местом расположения.

Также при расторжении договора сторона вправе требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, в том числе и судебные расходы, понесенные при подаче иска (государственная пошлина, услуги юриста).